אנשים אשר נתקלים לראשונה במונחים יסוד במקרקעין ומיסוי לעיתים מתקשים להבין את המושג כהלכתו להלן מונחי יסוד בתחום הנדל"ן והמיסוי, כך שמונחים יהיו יותר ידידותיים להבנת הקורא :

 

מונחי נדל"ן:

 

מקרקעין - קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע.

 

אדמות מנהל: מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף המנהל את קרקעות המדינה, והוא פועל על-פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל, תש"ך-1960. המנהל מנהל את הקרקעות שבבעלות שלושה גופים:

א. מדינת ישראל: מקרקעין שהיו בבעלות הנציב העליון הבריטי ערב הקמת המדינה וכן מקרקעין שנרכשו או הופקעו לטובת המדינה לאחר הקמתה.

ב. קרן קיימת לישראל: מקרקעין שנרכשו על ידי הקרן במהלך שנות קיומה מאז נוסדה בשנת 1901, למטרת התיישבות יהודית בארץ ישראל.

ג. רשות הפיתוח: הם מקרקעי מי שהוגדרו על ידי המדינה כ"נפקדים" – ערבים תושבי ארץ ישראל המנדטורית שעזבו את המדינה במהלך מלחמת העצמאות, אשר נמכרו על ידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים לרשות הפיתוח, גוף שהוקם על פי חוק בשנת 1951. התמורה ממכירתן נמסרה לאוצר המדינה לצרכיו השוטפים, אולם נרשמה, כסכום שיעמוד במסגרת הסדר שלום כולל למימון יישוב הפליטים במקומות הימצאם, בקיזוז התביעות הנגדיות שיהיו ליהודים עולי מדינות ערב על הרכוש שהניחו במדינות אלה.

 

טאבו: הינו מונח מנדטורי ושמו הנרדף הינו מרשם המקרקעין אשר הינו הוא גוף ציבורי העוסק ברישום זכויות במקרקעין בהתאם לדיני המקרקעין. בישראל, מרשם המקרקעין הוא אגף רישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים,

 

הערת אזהרה: "הערת אזהרה", היא רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות – האחת להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור הרחב.והשניה למנוע מבעל המקרקעין, שהתחייב לעשות עסקה עם קונה א', לעשות עסקה סותרת עם אדם ב' באותם המקרקעין, ללא הסכמתו של אדם א' או ללא קבלת צו מבית משפט כיום בניהולו של המנהל נמצאים כ -93 אחוזים משטח מדינת ישראל שהם כ-‎22 מיליון דונם.

 

בעלות: בעלותו אדם להיות בעל מקרקעין ולבצע במקרקעין כל פעולה חוקית.

 

אחוזי בנייה: שטח נכס המותר לבנייה, המבוטא כאחוז משטח הקרקע שעליו נבנה הנכס. אחוזי בנייה נקבעים בתוכנית בניין ערים ולכל אזור או אתר יש אחוזי בנייה הרלוונטיים לגביו.

 

גוש / חלקה : מונח המשמש לצורך איתור מבנים או קרקעות, גוש הינה קרקע המחולקת לחלקות ואף לתתי חלקות.

 

מושע: בעלות משותפת במקרקעין.

 

 

גרמושקה: תוכנית הגשה המהווה מכלול של תוכניות וטפסים המוגשים עבור קבלת היתר בנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תוכנית ההגשה מכונה "גרמושקה" לאור צורתה המקופלת המזכירה אקורדיון (גרמושקה – ברוסית).

 

משכנתא: משכנתא הינה הלוואה לרכישת דירה או נכס, הניתנת לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. הלוואת המשכנתא ניתנת כנגד שעבוד הנכס, שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.

 

דמי היוון: חישוב הערך הנוכחי (בהווה) של סך התשלומים או התקבולים העתידיים על קרקע מינהל מקרקעי ישראל, בניכוי ריבית דריבית. מהווה בעצם פטור מדמי חכירה שנתיים ומאפשר בתשלום אחד לקבל את הזכויות על קרקע מוחכרת

 

גרירת משכנתא: תהליך שבו לווה מבקש להחליף את הנכס המשועבד לבנק (בדרך כלל דירת מגורים) כבטוחה להלוואה בנכס אחר.

 

דמי היתר למנהל: הסכום שעל החוכר לשלם למנהל כתנאי למימוש זכויות בקרקע, שלא הוענקו לו לפי חוזה החכירה שבידו, בהתאם לנהלי המנהל.

 

דמי הסכמה למנהל: תשלום שעל החוכר לשלם למנהל מקרקעי ישראל כתנאי להעברת זכויות חכירה בנכס על שמו.

 

שטחים לא מוסדרים: שטח או שטחים שטרם עברו תהליך הסדר במרשם המקרקעין ועל כן אינם מדויקים דיו.

 

שטחים מוסדרים: שטחים או שטח שהופעלו לגביו הליכי הסדר מקרקעין על פי חוק. בסיום התהליך מתקבלת מפת גוש עם חלקות שנמדדו במדויק ולכל חלקה ישנו רישום בעלות סופי בספרי המקרקעין.

 

קרוב: לעניין העברת זכויות במקרקעין בן זוג לרבות ידוע בציבור כבן זוג או, גרוש/ה במסגרת הסכם גירושין, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאמץ ומאומץ ובן זוגו של כל אחד מאלה.

 

מפרט טכני: פירוט בכתב של עבודות הבנייה, החומרים, טיבם וכו'. כל הרשום בפרט הטכני מחייב ביצוע.

 

היטל השבחה: תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות  אישור תכנית מפורטת או שינוי בתכנית הקיימת. גובה היטל ההשבחה נקבע למחצית מערך ההשבחה, כלומר, חצי מההפרש בין שווי המקרקעין בשימוש החדש לבין שוויו בשימוש הקודם

 

בר רשות: זהו אדם שיש לו זכות להשתמש בקרקע לתקופה מוקצבת ואין לו זכויות קניין על המקרקעין.

 

היתר בניה: זהו היתר אותו מעניקה וועדת בניית ערים. את ההיתר מגישים אדריכלים או מהנדסים  בלבד בנוסף חייבת להיות עליו חתימה של מהנדס שלד, קבלן ומפקח הבנייה.

 

וועדת בנית ערים ארצית: וועדה המפקחת על תוכניות של בניית  ערים.

 

זיכרון דברים: זהו הסכם קודם לחוזה הנחתם על ידי הנוגעים בדבר במהלך מכירה או קנייה של נכס זיכרון הדברים נחתם לפני חוזה אך הינו בר תוקף ומחייב את שני הצדדים.

 

חכירה: שכירות של נכס לתקופה של חמש שנים ומעלה.

 

טאבו: בו מתנהלים רישומי נתונים לגבי  עסקאות המקרקעין והזכויות על המקרקעין

 

טופס 4: טופס לגמר הבנייה. ניתן בשלב שבו הסתיימה בניית הבניין והוא כבר מוכן לאכלוס.

 

מס רכישה: אדם המבצע  רכישת זכויות במקרקעין חובה עליו במס רכישה למעט מקרים יוצאים מן הכלל.

 

גרירת משכנתא: תהליך שבו לווה מבקש להחליף את הנכס המשועבד לבנק (בדרך כלל דירת מגורים) כבטוחה להלוואה בנכס אחר.

 

נכס מניב: נכס מקרקעין כגון מגרש, משרד, אולם תעשייה, אולם מסחר או דירת מגורים, המושכר בחוזה לתקופה ארוכה ומייצר הכנסה קבועה לבעליו, צמוד למדד המחירים לצרכן או לדולר.

 

דו"ח אפס: דו"ח הנערך על-ידי שמאי מקרקעין, ובו מתואר מצב נכס מקרקעין מנקודת מבט כלכלית פיננסית.

 

מס שבח: מס הנגבה כאשר מוכרים מקרקעין והוא נקבע לפי ההפרש בין סכום התשלום הראשוני על הנכס והסכום בו הוא נמכר, תשלום מס השבח אינו קבוע וישנו שוני בין מכירה למכירה ולעיתים קיים פטור מתשלומו.

 

משכנתה: לווה מקבל מהבנק משכנתה כדי שיוכל לרכוש את הנכס. הבנק מעניק לרוכשים את המשכנתה תמורת משכון הנכס והיותו משועבד לבנק.

 

 

נסח טאבו: הנסח מפרט את הסטאטוס החוקי של המקרקעין וקובע פרטים חשובים כמו למי שייך הנכס, האם מוטלים על הנכס עיקולים, הערות אזהרה, משכנתאות ויוצ'.

 

רשם מקרקעין: ראש לשכת רישום מקרקעין במסגרת משרד המשפטים. מנהל רישום לגבי בעלות, חכירה   ועוד.

 

צפיפות בנייה: מספר הבתים בשטח מסוים, כמצוין בתוכנית המיתאר לאיזור מסוים.

 

צפיפות בנייה למגורים: הוועדה המקומית מכתיבה, בהיתר הבנייה, את השטח הכולל של יחידות הדיור המותרות לבנייה, ומכאן – את מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה בשטח נתון.

 

תמ"א: ראשי התיבות של "תוכנית מתאר ארצית" במסגרתה מחליטים לגבי זכויות בנייה ושימושים של המקרקעין בישראל.

 

תב"ע: ראשי התיבות של תוכנית בניין עיר, שאליה כפופות כל תוכניות הבנייה המאושרות

 

פרצלציה: חלוקה מחדש של מגרש אדמה משותף לכמה בעלים, לחלקות המיועדות לבנייה.

 

פאושלי: הסכם בין יזם לקבלן שבו מחיר ביצוע העבודה לא נקבע עפ"י כמויות העבודה אלא  נקבע מחיר סופי על-פי קריטריונים שונים לדוגמא שטח, רמת גימור וכיוצ'.

 

פרוגרמה: תיאור דרישות המזמין-יוזם, המאפשר לאדריכל להכין את התוכניות הראשוניות לאישורו של המזמין.

 

שינוי יעוד מגרש: שינוי מטרת החכירה המקורית, לדוגמא: הקמת מבנה תעשייה או בית מלון במקום בית מגורים.

 

שטר מכר: תעודה שמנפיק רשם המקרקעין, המעידה על העברת זכויות במקרקעין מאדם לאדם בתמורה, או שלא בתמורה. בשטר המכר מצוינים פרטי הזיהוי והתיאור של נכס המקרקעין, פרטי הזיהוי של הצדדים לעסקה.

 

תוכנית: תכנית לפי משמעותה בחוק התכנון והבניה תשכ"ה ‎1965. תכנית המגדירה את יעוד הקרקע, חלוקת הקרקע למגרשים ואופן השימוש בהם.

שם המחבר: עו"ד אלדד סורק, מוסמך לעסוק בעריכת דין וחבר לשכת עורכי הדין בישראל, בעל ניסיון רב בתחום הנדל"ן והמסחר ובעל משרד עורכי דין בעיר עפולה. עו"ד אלדד סורק יהושע חנקין 9 עפולה משרד: 04-6424346 פקס: 04-6424340 דוא"ל: soreklaw@gmail.com   הבהרה – התכנים אינן בגדר ייעוץ משפטי ואינן בגדר תחליף לייעוץ או לטיפול משפטי ואינן יוצרות יחסי עורך-דין לקוח, ואינן מחייבות את המערכת ו/או את מנהלי הפורום ו/או עו"ד.